"계약서에 사인만 하면 되는 거 아닌가요?" 이런 생각으로 부동산 계약했다가 눈물을 흘린 사람들이 매년 수천 명에 달합니다. 2024년 한 해 동안 부동산 관련 피해 상담만 무려 3만 건! 그중에는 보증금 5억을 날린 사례부터, 깡통전세로 집을 잃은 경우까지 다양한 피해 사례가 있었습니다. 하지만 간단한 체크리스트만 확인했어도 피해를 막을 수 있었다는 사실! 지금부터 전문가가 알려주는 부동산 계약 필수 체크리스트를 공개합니다.
1. 등기부등본 완벽 분석법
부동산 계약에서 가장 중요한 것은 등기부등본 확인입니다. 하지만 많은 사람들이 등기부등본을 제대로 보는 방법을 모릅니다. 갑구, 을구의 차이부터 각종 권리관계까지, 꼭 확인해야 할 내용이 많죠.
먼저 갑구에서는 소유권에 관한 사항을 확인합니다. 현재 소유자가 실제 계약 당사자와 일치하는지, 가압류나 가처분 등 소유권 행사에 제한이 있는지 꼼꼼히 봐야 합니다. 특히 소유권 이전 제한이 있는 경우 계약이 무효가 될 수 있으니 주의하세요.
을구에서는 각종 담보권과 전세권을 확인합니다. 근저당이나 전세권이 얼마나 설정되어 있는지, 채권최고액은 얼마인지 확인해야 합니다. 특히 전세 계약시 선순위 채권액과 보증금 총액이 집값의 70%를 넘으면 위험 신호! 깡통전세의 가능성이 높아지니 주의해야 합니다.
2. 현장 실측과 권리 관계 확인
"등기부등본만 봤으면 됐지!" 이런 생각은 금물입니다. 실제 건물과 공부상 면적이 일치하는지, 무단 증축은 없는지 현장 확인이 필수입니다.
특히 다가구주택이나 다세대주택의 경우 무단 증축이나 용도변경이 많습니다. 이런 경우 추후 행정처분으로 인한 피해를 볼 수 있죠. 베란다 확장이나 지하실 개조 등도 꼼꼼히 확인해야 합니다.
또한 실제 거주자 현황도 중요합니다. 전입신고 된 세대는 몇 세대인지, 특히 임차인이 있다면 확정일자 여부와 보증금은 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 주택임대차보호법상 대항력을 가진 임차인이 있다면, 내 보증금을 돌려받는 데 어려움이 있을 수 있기 때문입니다.
3. 계약서 작성과 권리 보호
계약서는 표준계약서를 사용하되, 특약사항을 꼼꼼히 기재해야 합니다. 특히 중도금과 잔금 지급 조건, 입주일자, 권리관계 정리 등에 대해 구체적으로 명시해야 합니다.
계약금 지급 시에는 반드시 계좌이체를 이용하고, 임대차계약서 원본을 받아야 합니다. 가계약서나 가계약금은 법적 효력이 불확실하니 피하는 것이 좋습니다.
특히 전세계약의 경우 전세권 설정을 반드시 해야 합니다. 설령 중개인이 "나중에 해도 된다"고 하더라도, 잔금 지급 전에 반드시 전세권 설정을 완료해야 합니다. 이는 임차인의 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다.
결론
부동산 계약 전 반드시 확인해야 할 사항을 체크리스트로 정리해드립니다:
- 등기부등본 확인
- 소유권 관계
- 근저당권 설정 내역
- 전세권 설정 현황
- 현장 확인
- 건물 상태와 면적
- 무단 증축 여부
- 실제 거주자 현황
- 계약 체결
- 표준계약서 사용
- 특약사항 상세 기재
- 계좌이체로 대금 지급
이 체크리스트만 잘 지켜도 대부분의 부동산 피해를 예방할 수 있습니다. 특히 불안한 점이 있다면 반드시 법무사나 변호사의 자문을 받으세요. 몇 십만원의 자문료가 수억원의 피해를 막을 수 있습니다.